전세사기 피하는 법
주거지를 마련할 때 전세사기를 피하기 위해서는 계약 전 꼼꼼한 준비가 필요합니다. 눈에 보이는 조건만 믿고 서둘러 계약하면 큰 피해로 이어질 수 있으므로, 다양한 방면에서 정보를 수집하고 의심스러운 요소를 걸러내야 안전합니다. 임대인의 말만 믿지 말고 객관적인 서류와 데이터를 통해 사실관계를 확인하는 것이 중요합니다.
전세계약을 체결할 때는 계약 당사자의 신원뿐 아니라 해당 부동산의 권리관계를 철저히 검토해야 합니다. 서류상 소유주와 실제 임대인이 일치하지 않는 경우가 자주 발생하므로, 등기부등본과 신분증 대조는 반드시 거쳐야 하는 절차입니다. 또한 주택이 합법적으로 지어진 건물인지, 불법 증축이나 무허가 주택은 아닌지도 살펴봐야 합니다.
전세보증금이 안전하게 보호되려면 계약 이후에도 해야 할 일이 많습니다. 전입신고와 확정일자를 통해 우선변제권을 확보해야 하며, 전세보증보험에 가입하면 혹시 모를 위험에도 대비할 수 있습니다. 이와 함께, 계약서에 특약사항을 꼼꼼히 기재해두면 분쟁이 생겼을 때 유리하게 작용할 수 있습니다.
1. 소유권과 권리관계 확인
등기부등본을 확인하면 해당 부동산의 소유주가 누구인지, 근저당이나 압류가 설정되어 있는지를 알 수 있습니다. 임대인이 실제 소유주가 아닌 경우, 임대차 계약이 무효가 될 수 있기 때문에 등기부등본 열람은 필수입니다. 대법원 인터넷등기소에서는 쉽게 확인할 수 있으며, 발급일이 오래된 문서는 무의미하므로 최신 자료를 활용하는 것이 바람직합니다.
근저당이 전세보증금보다 많을 경우, 경매 상황에서 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 보증금이 전세가율 기준 80%를 넘으면 주의가 필요하며, 담보가치보다 보증금이 높은 물건은 피하는 것이 좋습니다. 권리관계를 확인할 때는 최근 대출 상황도 함께 파악해두는 것이 도움이 됩니다.
등기부등본 외에도 건축물대장을 통해 불법 건축 여부를 점검해야 합니다. 무허가 건물이나 용도 변경된 건물은 임대차 보호법의 적용을 받지 못할 수 있으므로, 계약 전에 정부24 등에서 건축물 정보를 확인하는 것이 안전합니다. 사전에 체크하지 않으면, 전입신고를 하더라도 권리를 주장하기 어렵습니다.
2. 임대인 신뢰도 판단
임대인의 신분증 사본을 받고, 주민등록번호 앞자리까지는 계약서에 반드시 기입하는 것이 중요합니다. 또한 가족이나 대리인을 통한 계약이라면 위임장을 요구하고, 위임한 사람의 신분까지 확인해야 안전한 거래가 가능합니다. 모든 자료는 계약 이후까지 보관해야 분쟁 시 유리합니다.
체납세금 여부를 확인하면 임대인의 재정 상태를 가늠할 수 있습니다. 세무서에서 임대인의 체납 사실을 열람할 수 있으며, 이는 임대인이 세금 문제로 부동산이 압류될 가능성을 미리 파악하는 데 도움이 됩니다. 전세계약이 체결된 이후에 압류가 발생하면 우선변제 순위에서 밀릴 수 있으므로 신중해야 합니다.
과거 임대인의 보증사고 이력을 알 수 있는 안심전세 앱을 활용하는 것도 좋은 방법입니다. 이 앱에서는 보증사고, 체납, 계약불이행 사례 등 다양한 정보를 확인할 수 있으며, 임대인의 과거 문제가 있다면 계약을 재고할 수 있는 기준이 됩니다. 한 번의 확인으로 큰 피해를 막을 수 있으므로 적극 활용하는 것이 좋습니다.
3. 보증금 보호 장치
전세보증금 반환보증보험은 보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비해 가입하는 제도입니다. HUG, SGI서울보증, HF 등 여러 기관에서 취급하고 있으며, 가입 시 일정한 심사와 조건이 있습니다. 보험에 가입한 경우 집주인이 보증금을 돌려주지 않더라도 보험사에서 대신 지급해주는 구조입니다.
보증보험에 가입하려면 전입신고와 확정일자 확보가 선행되어야 하며, 건물의 등기상 문제가 없어야 합니다. 보증보험 심사에서 건물이 기준에 부합하지 않으면 가입이 거절될 수 있기 때문에, 사전에 조건을 검토하는 것이 필요합니다. 보험료는 계약 규모에 따라 달라지며, 평균적으로 보증금의 0.1~0.2% 수준입니다.
이 제도는 전세사기가 급증하면서 더욱 주목받고 있으며, 실제 보증사고 발생 시 큰 피해를 막아준 사례가 많습니다. 주거 안정성을 확보하려면 단순히 계약에 의존하기보다는 보증보험이라는 안전장치를 함께 마련하는 것이 더 효과적입니다. 법적 대응보다 사전 예방이 훨씬 현실적입니다.
4. 계약 실무 점검
계약서에는 보증금, 계약 기간, 임대인의 정보 외에도 특약사항을 구체적으로 명시해야 나중에 불리하지 않습니다. 예를 들어 수리 책임의 범위, 중도 해지 시 조건, 관리비 항목 등은 사전에 합의하고 문서로 남겨야 합니다. 구두로만 한 약속은 법적 효력이 약하므로 반드시 서면으로 작성해야 합니다.
계약 체결 후에는 주민센터나 정부24를 통해 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 확정일자가 없으면 보증금에 대한 권리를 주장할 수 없기 때문에, 입주일 당일이나 다음 날 바로 처리하는 것이 안전합니다. 확정일자는 계약서 원본을 가지고 방문해야 발급받을 수 있습니다.
공인중개사에게 의뢰하는 경우 중개사의 등록 여부와 개설등록증 유무도 반드시 확인해야 합니다. 한국공인중개사협회 사이트를 통해 해당 중개사가 합법적으로 영업 중인지 확인할 수 있으며, 무자격자나 폐업한 사무소를 통한 거래는 큰 피해로 이어질 수 있습니다. 중개사와 거래할 때도 경계를 늦추지 않아야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 등기부등본은 어디서 확인할 수 있나요?
등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로 열람하거나, 가까운 등기소에서 발급받을 수 있습니다.
Q. 확정일자는 언제 받아야 하나요?
계약 후 전입신고를 마친 직후에 받는 것이 좋습니다. 통상 입주 당일이나 다음 날 확정일자를 받아야 대항력이 발생합니다.
Q. 전세보증보험은 누구나 가입할 수 있나요?
건물의 상태, 권리관계 등에 따라 보험 가입이 제한될 수 있습니다. 따라서 사전 조건 확인이 필요합니다.
Q. 안심전세 앱은 어디서 받을 수 있나요?
국토교통부가 제공하는 앱으로, 구글플레이나 앱스토어에서 ‘안심전세’로 검색하면 설치할 수 있습니다.
Q. 전세계약 중 중개사의 자격은 어떻게 확인하나요?
한국공인중개사협회 홈페이지에서 중개사 등록번호를 통해 합법적인 중개사인지 조회할 수 있습니다.
